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南华村是加固重建还是整体更新?
来源:未知 | 发布时间:2015-04-11 | 浏览次数:

记者近日通过业主途径获悉,位于华强南片区、滨河路南侧的南华村有60栋居民楼被鉴定为危房,业主代表向旧改部门提出诉求,希望纳入2015年度第一批城市更新单元计划。记者为此展开了调查。

业主代表:利益对比,期待列入城市更新

南华村建于1985年,当时作为特区第一批公务员和教师所建,总共有70栋,为7层无电梯,共有2600多户业主。由于小区地处华强南商圈地段,住户大多为租房户。南华村小区建筑只有近30年历史,但它是深圳有名的老旧小区。一是楼体质量较差,居民反映多。深圳特区早期建筑标准低,楼体大量使用海沙所致。二是多位开发商盯上该小区的更新机遇,近年频繁进入小区征集旧改签名。开发商此举并不合规被职能部门叫停,但对项目的角逐仍以各种形式进行。

据一位不愿透露姓名的居民反映,以前有多位开发商进驻区小区征集业主签名,现在还剩下佳兆业和一家以万科名义的合作机构。它们均在小区驻点征求签名,以前还上户送油送米联络感情。有一家机构还雇请业主做召集人,按月发补助或工资。该居民说,进驻开发商最近一直都在采集危房的数据资料,对多栋楼体基础进行了钻探采样。该居民还拣到了两块采样圆柱体沉淀物,并出示给记者看。

记者昨天走进该小区多个楼栋,小区面貌整体老旧,有的外墙可看到多处混泥涂层脱落。记者向物业管理处打听情况,一位工作人员说,管理处运用本体维修金对缝隙处进行修缮,61栋有一外钢筋外露,管理处近日第一次修理,水泥层在晚上即被人为剥离。管理处只得第二次修缮,并安排保安24小时值守防止有人做手脚。

从1996年开始居民多次向市区反映,市建设局多次到现场勘察,深圳市危房鉴定委员会对6楼房屋进行了鉴定。认定虽不构成危房,但必须对主体结构进行局部加固和补强,以达到正常的安全系数。2007年又有7栋住宅楼经鉴定存在安全隐患,其中3栋进行了整体加固,2栋按照了原址自用的目标完成了拆旧建新。剩余两栋由于业主意见不一致等原因,整治方案一直无法确定。

2014年南华村业主委托相关检测机构对小区房屋质量问题进行检测,经检测出函表示,该批建筑物结构安全性评定为Dsu级,存在结构安全隐患,应尽快采取加固措施。

正是以几次检测结果为依据,南华村部分业主代表今年向福田区城市更新办提交了《关于请求将南华村列入城市更新计划的报告》,该报告希望将小区纳入深圳2015年城市更新单元年度计划,引入开发商拆除重建。而福田区城市更新办随后的复函并没有给出业主代表满意的答复。

南华村一名业主透露,作为危楼,原址自用的拆除重建,与引进开发商的整体拆除重建,两者利益大不一样。要进行结构加固和原地拆除重建,这笔花费很大,而且要业主自掏腰包。如果能够纳入深圳城市更新项目,不但不用出钱,而且可以和开发商坐地谈价,争取到最大化的补偿条件。

而南华村多名业主说,目前99%的业主都同意搞城市更新,希望对小区进行整体改造。但在选择具体开发商的意见上不统一。还有极少数业主要价太高,不愿意签名。

旧改部门:危房可依规重建加固,不等于全部纳入城市更新

福田区城市更新办在收到南华村业主代表报告后,于3月11日作出回复如下:

该复函意见之一:“一、根据《深圳市城市更新办法》规定要求,存在重大安全隐患的旧住宅区纳入拆除类城市更新条件为:按照《危险房屋鉴定标准(JGJ125-99)》鉴定危房等级为D级的成片城市建成区。《报告》资料显示,南华村60栋住宅楼采用《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-1999)标准鉴定等级为Dsu级,因此不符合纳入拆除类城市更新要求。”

该复函意见之二:“二、请各业主在市住建部门指导下,按《危险房屋鉴定标准》(JGJ 125-99)对60栋住宅全部开展鉴定工作,鉴定公司出具明确意见后,报市住建部门审核确认。如鉴定结果为D级的,属于少量危房情况的,业主可向市规划国土主管部门申请原址原面积且由原权利人自行筹资建设。如鉴定为D级成片大面积危房,可向区更新办申请,由区更新办上报市规划国土委研究改造方式。”据记者了解,经鉴定确认为危房的,有四种处理办法,分别为:观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除。

福田区城市更新办负责人表示,该办收到南华村业主诉求报告后,考虑到业主提出的南华村60栋住宅危房问题涉及到人民群众生命财产安全,该办高度重视,经与市城市更新办开会研究此《报告》,形成了上述复函意见。也就是说,该复函是依据我市城市更新的政策法规并经市相关部门确认后给出的回答。

即使没有纳入城市更新,政府仍高度重视和推进整治南华村建筑安全隐患。3月6日,区领导在区委407会议室就南华村危房相关事项召开会议,区住建局、更新办、信访局、南园街道办等部门参加了会议,要求各部门制定鉴定为D级危房的应急处置预案。

市规土委:如果符合城市更新的旧住宅区,应由政府全过程主导

有些业主问,既然南华村绝大多数业主有很强的更新意愿,小区危楼又到了不断加固甚至重建的程度,政府部门能否批准将该小区列入城市更新单元。这也许是一个把危房改造与城市更新结合起来,实现两赢的办法。

记者为此向市规划国土委了解,市规划国土委综合我市相关法规,给出了明确的意见是:经市政府同意,旧住宅区改造以综合整治、提升环境为主,严格控制旧住宅区纳入拆除重建类城市更新计划,除因建筑存在重大安全隐患,或因重大基础设施、公共设施建设原因需要拆除重建以外,原则上旧住宅区暂不纳入拆除重建类城市更新。其中存在重大安全隐患是指房屋建筑质量根据《危险房屋鉴定标准(JGJ125-99)》鉴定,鉴定危房等级为D级的成片城市建成区。

经相关部门鉴定、审批,确定应纳入拆除重建类城市更新的危房住宅小区,应由政府主导,组织开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析、计划申报等工作。旧住宅区在城市更新单元规划批准后,应由政府组织公开选择市场主体,任何企业或个人不得以任何理由(包括鉴定为D级危房)或在任何阶段擅自进入旧住宅区开展与城市更新相关的各项活动和工作。

为什么现有法规强调和规定政府主导,而不是开发商主导或业主主导?深圳中伦文德律师事务所律师洪国安表示,这是由土地所有权的性质决定的。按照深圳市法规,拆除重建类旧住宅城市更新单元必须由政府主导,这就是说,业主搞签名自选自定是不行的,发展商进小区征集签名也是不行的。政府全过程主导的法律依据是,小区的土地所有权属国有,由土地所有权派生出来的规划权、收益权应当属政府公有。而且按照土地法规,像南华村小区这样的国有地块还需走土地招拍挂程序,才能最终确定发展商。

南华村业主申请鉴定小区为Dsu级危楼,而福田区城市更新办复函提出要达到D级危楼才能考虑列入城市更新。都叫危楼,Dsu级和D级并不在一个频道上。检测标准不同,检测结果的含意也不同。

深圳中伦文德律师事务所律师洪国安有过多次拆迁项目的业务经验,洪国安表示,福田区城市更新办对南华村业主诉求的复函意见意味着,我市城市更新对危房的鉴定标准是明确而严格的,而南华村采用的标准评级与我市城市更新法定要求不是一回事。也就是说,南华村的此标准并非有关法规要求的彼标准。南华村60栋住宅楼采用《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-1999),而我市城市更新规定要按照《危险房屋鉴定标准(JGJ125-99)》。

即使不列入城市更新单元,老旧小区的安全隐患仍可有效整治。洪国安认为,业主拥有房屋的所有权和使用权,也就是说自己的东西坏了,应该由自己出资修补。不能说我的东西坏了,有危险了,政府应该管,应该给我修好或给我一个新的。福田区城市更新办的复函中提出了自行筹资的方案,正是基于这一公平原则。即,如鉴定结果为D级的,属于少量危房情况的,业主可向市规划国土主管部门申请原址原面积且由原权利人自行筹资建设。

当然政府职能部门对住宅小区负有安全监管的责任。洪国安表示,政府的责任体现在,要制订统一严格的检测标准,对检测结果要有预警判断,对危及公共安全的隐患要有防控方案,必要时要组织空楼转移。对加固重建的方案和过程,政府要进行监管并提供服务。

老旧小区危楼能否纳入城市更新单元?这个需要具体个案分析。洪国安表示,福田区城市更新办并没有把这条路堵死,而是指出了一条有效的法律路径。即属于成片危房情况的,业主可向区城市更新办递交成片危房鉴定报告,该办向市规划国土委上报后,由市规划国土委研究改造方式。洪国安表示,市规划国土委研究的改造方式也有可能是城市更新的方式,但前提是危房鉴定的标准要符合要求,申报流程(附图表)也要符合法规要求。

南华村业主可按标准申请危房鉴定 

六家专业机构可供选择 

南华村是加固重建还是整体更新?

【深圳商报讯】(记者 黄青山)在采访过程中,南华村有业主代表提出,该小区是否可以按照我市城市更新的规定和标准,申请新的危房鉴定?记者对此致电福田区城市更新办,该办回答说完全可以,并给予了具体指导。

该办负责人表示,对于业主提出危房问题,应按照《深圳市危房拆除重建规划管理规定》的规定进行鉴定及处理。

经了解,根据《深圳市危房拆除重建规划管理规定》、《深圳市城市更新办法》,具有合法权属证明文件房屋所有人或者其法定监护人、权利继承人,或其依法授权的业主委员会或其他相关单位、个人,可向市住建部门提出危房鉴定申请。经市住建部门确认后,由业主按要求自行委托符合深圳市危房鉴定资质的六家专业危房鉴定机构予以鉴定。我市六家专业危房鉴定机构包括深圳大学结构研究所、深圳市中建院建筑科技有限公司、深圳市建设工程质量检测中心、深圳市清华苑工程结构鉴定有限公司、深圳市建筑科学研究院有限公司、深圳冶建院建筑技术有限公司。鉴定机构受理并按规范出具明确的鉴定结果,并经市住建部门审核确认。

根据《危险房屋鉴定标准(JGJ125-99)》,鉴定结果等级分为A(结构承载力能满足正常使用要求,未发现危险点房屋结构安全)、B(结构承载力基本能满足正常使用要求,个别结构构件处于危险状态,但不影响主体结构,基本满足正常使用要求)、C(部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情,构成局部危房)、D(承重结构承载力已不能满足正常使用要求,房屋整体出现险情,构成整幢危房)四个级别。

建设部文件规定城市危险房屋管理责任 

房屋所有人是第一责任主体 

南华村是加固重建还是整体更新?

【深圳商报讯】(记者 黄青山)根据国家建设部2004年颁布的《城市危险房屋管理规定》第十七条,房屋所有人是第一责任主体。其中明确规定:“房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,及时加固或修缮治理;如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理,或使用人有阻碍行为的,房地产行政主管部门有权指定有关部门代修,或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。”

根据《深圳市危房拆除重建规划管理规定》,对被鉴定为危险房屋的,一般可分为观察使用(适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋)、处理使用(适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋)、停止使用(适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋)、整体拆除(适用于整幢危险且无修缮价值,需立即拆除的房屋)四种方式处理。如鉴定结果为D级,由街道办制定安置应急方案。属于少量危房情况的,业主(申请人)在征得本栋建筑全体业主同意后,向市规划国土主管部门申请原址原面积且由原权利人自行筹资建设。

 
 
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